Những diễn biến của thị trường cuối năm luôn được địa ốc alibaba liên tục cập nhật nhằm mang lại những sản phẩm BĐS phù hợp pháp luật hiện hành.


Là một trong số doanh nghiệp đi đầu trong việc phát triển phân khúc đất nền giá rẻ vì vậy các sản phẩm làm nên danh tiếng của Địa ốc Alibaba gồm alibaba long phước thuộc khu vực sân bay Long Thành – Đồng Nai.

Để tăng thu nhập và không phải đầu tư nhiều, các doanh nghiệp nghĩ ra cái tên mĩ miều Officetel. Officetel là “con lai” giữa “office” (văn phòng) và “hotel” (khách sạn), có nghĩa là người ta có thể dùng Officetel để ở hoặc làm văn phòng, trong khi căn hộ thì chỉ được ở, không được làm dịch vụ, còn căn hộ thương mại thì chỉ được làm dịch vụ, không được ở.

Được quảng cáo là căn hộ “hai trong một” vừa để ở vừa làm văn phòng, một dự án tại quận Thủ Đức (TP.HCM) đang bán ra thị trường gần 200 căn officetel có diện tích 35-38 m2. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết quy mô của dự án có chưa đến 1.000 căn hộ (bao gồm officetel và hai tầng shophouse).

Chiếm từ 15-20% tại nhiều dự án bất động sản, loại hình căn hộ officetel đang lách luật đưa căn hộ nhỏ ra thị trường.Trong khi các cơ quan chức năng xác nhận chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận chức năng ở lâu dài (cư trú) cho officetel, thì loại sản phẩm khoác áo “căn hộ dịch vụ” này đã xuất hiện đầy rẫy trên thị trường. Tại TP.HCM, không chỉ các khu vực trung tâm thành phố mà cả quận huyện vùng ven như Bình Chánh, quận 9, Thủ Đức… cũng xuất hiện officetel.

Hình dung một cách đơn giản: Với hệ số sử dụng đất là 7, thì miếng đất 10.000m2 mình sẽ có 70.000m2 là sử dụng để ở, 10.000m2 làm dịch vụ như nhà trẻ, trường học, thương mại, thư viện, spa, khu thể thao,… Có thể so sánh không chính xác nhưng giống như con ngựa cõng một người bên trên, 10.000m2 này là để phục vụ cho con người. Nếu không có khối đế với phần phục vụ khối trên thì những người ở dự án sẽ đi giải trí, mua sắm ở đâu? Hiện tại, ở Tp.HCM, nhiều siêu thị, nhà hàng thất bại, đơn cử như khu Lê Đại Hành ở quận 11.

Bỗng nhiên Officetel lại được ưu ái cho cả 2 chức năng. Thực tế có những Officetel chỉ 20-25m2. Trong khi chúng ta đã yêu cầu, kiến nghị những căn hộ 25-30m2 nhưng chưa được phép, thì giờ lại có loại hình Officetel này. Thành ra, Officetel dễ bán và hiện nay hầu hết chung cư đều có đính kèm Officetel. Tại Tp.HCM, các chung cư ở quận 1, Bình Thạnh cho đến vùng ven Bình Tân, Bình Chánh cũng có Officetel. Việc xuất hiện thêm 10-20% căn hộ Officetel bên cạnh căn hộ để ở thì tạo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, thang máy, điện nước, hạ tầng xã hội, giao thông,… là rất lớn.

Sau khi cho một nhóm khách hàng từ Hà Nội vào mua nhà để đầu tư xem lần lượt mặt bằng các căn hộ officetel từ lầu 4 đến lầu 20, nhân viên bán hàng tên Hưng nói thật: “Mô hình officetel mới về Việt Nam nên chưa có sổ chủ quyền nhà. Các anh chị mua thì sở hữu 50 năm thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Với giấy tờ này, chủ nhà vẫn cầm cố vay ngân hàng hoặc mua bán bình thường. Một điều nữa là bất cập về xung đột quyền lợi. Một căn hộ 70m2 khoảng 3-4 người ở sẽ có phí bảo trì hàng tháng tính trên 70m2. Officetel có diện tích khoảng 30m2, phí bảo trì tính trên 30m2 nhưng cũng có thể 3-4 người cùng ở trong 30m2 đó. Như vậy, nguy cơ tranh chấp có thể xảy ra.

Với Officetel, doanh nghiệp sẽ được lợi đầu tiên. Mỗi một dự án mà làm Officetel và bán ra thay vì làm siêu thị, chủ đầu tư có thể thu thêm 5 tỷ, thậm chí 50-7. Các căn hộ officetel giao dịch trên thị trường với người mua hiện chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư T P.HCM, cho biết theo Luật Nhà ở 2014, có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp vẫn có sự tách biệt tuyệt đối hai phần, gồm căn hộ để ở và phần sở hữu khác để kinh doanh.

Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng officetel. Như vậy loại hình căn hộ này chỉ được chọn duy nhất một chức năng để ở hoặc kinh doanh. Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ này.

Song, bên cạnh 2 người lợi thì sẽ có 2 người bị hại. Một là những người mua căn hộ phía trên khi tưởng bên dưới có siêu thị, trung tâm thương mại thì nay lại thành Officetel. Các dịch vụ khác như trường học, y tế, vui chơi giải trí… cũng có thể bị ảnh hưởng. Người chịu thiệt hại thứ hai là cộng đồng cư dân xung quanh khi phải chia sẻ hạ tầng với cư dân của Officetel.

Có thể nói, so với khoản lợi nhuận mấy chục tỷ, trăm tỷ của các ông chủ đầu tư và một số người mua Officetel thì áp lực đối với hạ tầng dự án, khu vực là khá lớn. Trách nhiệm đầu tiên là của chủ đầu tư trục lợi, cố giành cái lợi lớn nhất về cho mình, thu vét những đồng tiền cuối cùng sau khi đã lãi ở căn hộ rồi. Sau đó cần đặt câu hỏi ai duyệt cho chủ đầu tư làm Officetel vì pháp lý cho Officetel vẫn còn chưa rõ ràng? Tiêu chuẩn nào về Officetel diện tích 20-30m2 trong khi căn hộ 25-30m2 lại không được duyệt?